仲介とは

毎週月曜日は「不動産用語集」更新日です。

本日は「仲介」について。

仲介

媒介とは、二つのものの間にあって、両者の関係をなかだちすること。

仲介は「間に入ること」なのでほぼ意味合いは同じです。

不動産取引における「媒介」と「仲介」もほとんど違いはありません。

不動産取引では、物件の販売活動、契約条件の調整、契約書類作成、重要事項説明、契約から引き渡しまでの事務手続き等といった業務を行い不動産取引を成立させることになります。

媒介には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」があります。

取引態様とは

毎週月曜日は「不動産用語集」更新日です。

本日は「取引態様」について。

取引態様

取引態様とは、不動産の取引における宅地建物取引業者の立場(取引態様)のこと。

売主・貸主・代理・媒介(仲介)があります。

※媒介は仲介という言葉で表記されることもあります。

宅建業者は、不動産取引に関する広告をするときは、この取引態様を明示する必要があります。

取引態様によって、宅建業者への報酬(仲介手数料)等が変わることがありますので、宅建業者はこれらを明示する必要があります。

ハザードマップとは

毎週月曜日は「不動産用語集」更新日です。

本日は「ハザードマップ」について。

ハザードマップ

ハザードマップとは、自然災害による被害範囲を地図化したもの。被害予測地図とも表記される。

予測される災害の発生地点、被害の範囲および被害程度、避難経路、避難場所などの情報が地図上に図示されている。

ハザードマップを利用することにより、災害発生時に迅速に避難を行うことができ、また二次災害発生予想箇所を避けることができるため、災害による被害の低減につながる。

地目

毎週月曜日は「不動産用語集」更新日です。

本日は「地目」について。

地目 とは

地目とは、土地の利用状況や現況による区分のこと。

土地の用途により、宅地、田、畑など23種類の区分に分類されます。

田・畑等地目によっては権利が移転できなかったり、住宅が建築できないなどの制限がある場合があります。

地目によっては、事前に住宅の建築が可能かどうか確認しておきましょう。

また、登記簿上の地目と現在の利用状況とは、地目が一致していない場合があります。

現地では住宅が建っていても、登記簿の地目等によっては再建築が不可の場合もあり得ますので、現地状況と登記簿の地目どちらもしっかり確認しておきましょう。

23種類:田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地

土地権利

毎週月曜日は「不動産用語集」更新日です。

本日は「土地権利」について。

土地権利 とは

土地権利には、「所有権」と「借地権」の2種類があります。

所有権はその土地を所有することになります。

借地権は土地を借り建物を建てる権利です。

借地権は借りているので、地主に地代を毎月支払う必要があります。

ただ、借りるという特性上所有権よりも安い傾向があります。

また、固定資産税や都市計画税を借地権ではかかってきません。

宅延とは【不動産用語】

毎週月曜日は「不動産用語集」更新日です。

本日は「宅延」について。

宅延とは

宅延とは、宅地延長の略。

一般的に言う「敷地延長」、敷延と同じ意味。

周りが建物等に囲まれ、道路から奥まった場所にある土地の場合、敷地が道路に2メートル以上接していなければならないという建築基準法上の接道義務が果たせないため、土地から道路まで土地を延長し、道路と土地を2メートル以上接した状態にした土地を「宅地延長」「敷地延長」などと言います。

長野近辺では宅延と記載されることも多い。

取り決めや、持ち分の分割所有等ない場合は、宅延部分は土地の所有者の物になるため、道路として使用する以外にも駐車スペースなどとして活用することは可能。

形が良くない。車の出入りがしにくいなどの理由から敬遠されがちですが、最近は5mの幅がある宅延の分譲地などもあり、5m幅があると車を並列で停められたり、出入りがしやすいなどの理由から、逆に宅延の方から売れることもあります。

不動産用語「用途地域」

毎週月曜日は「不動産用語集」更新日です。

本日は「用途地域」について。

用途地域

用途地域とは、建築物の用途を規制することにより、市街化区域の秩序を保つ都市計画である。

主に市町村が決定権を持ち、容積率建蔽率、その他建築物の高さや敷地面積の最低限度などを用途地域ごとに定める。

市街化区域  :少なくとも用途地域を定める

市街化調整区域:原則として用途地域を定めない

用途地域の種類

①第一種低層住居専用地域

②第二種低層住居専用地域

③第一種中高層住居専用地域

④第二種中高層住居専用地域

⑤第一種住居地域

⑥第二種住居地域

⑦準住居地域

⑧田園住居地域

⑨近隣商業地域

⑩商業地域

⑪準工業地域

⑫工業地域

⑬工業専用地域

このうち⑬工業専用地域では住宅の建築ができない地域となっています。

基本的に①第一種低層住居専用地域が建築できる建物に規制が多く、下の⑪準工業地域に近いづくほど規制が少なくなります。

ただ、建築できる建物に規制が多いということは、住宅以外の建物が建たず閑静な住宅街になっていることが多いのが①や②の低層住居専用地域になります。

この用途地域を調べておくと、将来的にどのような建物が建つのかある程度の目安になるので、不動産購入の際には用途地域も確認してみましょう。

長野市行政地図情報

長野市の場合、「長野市行政地図情報」の「規制」→「都市計画」から用途地域を調べることができます。

長野市行政地図情報

https://www2.wagmap.jp/nagano/Portal

 

不動産用語集「建築条件」

毎週月曜日は「不動産用語集」更新日です。

本日は「建築条件」について。

 

建築条件

建築条件とは、土地売買契約締結後一定期間以内に指定建築業者との間で建築工事請負契約が成立することを条件として効力が生じる土地売買契約になります。
期限までに指定業者と建築工事請負契約が成立しない場合は、土地売買契約が無効となります。

建築する業者が指定されるため、建てたい家や建築業者が決まっている方からは敬遠されがちです。
ただ、建築条件が付いている土地は、大体の場合建築会社が購入して土地を所有していることが多く、建築条件付きでも売れるとプロが判断して購入した土地ともいえるので、建築条件なしの土地と比べて日当りや道路付けなど条件が良い場合が多いです。
また、建築条件付きの場合、建物の建設で利益を出せるため、土地の売買代金を抑えて販売することができるため、建築条件なしの土地よりも若干価格が抑えられている場合があります。

特に建設業者が決まっていない方や建物にこだわりがない方の場合は、建築条件の付いている物件に関しても検討してみるのもよいかもしれません。

不動産用語集「ベランダ」

不動産用語集(Q&A)に「 ベランダ 」を追加しました!

英語で「veranda」は1階にあり屋根がある外に張り出したスペースのこと。

英語で「balcony」は2階以上にあり外に張り出した部分のこと。

日本人がイメージするベランダは「balcony」になりそうだが、
日本的ベランダ・バルコニーの違いは

「屋根がある」のが ベランダ
「屋根がない」のが バルコニー

で一般的には分けている。

ただ、英語の意味から見て変なことが分かる通り、ベランダ・バルコニーの
分け方は正解がないようで、バルコニーでも屋根があったりすることもあるので、
実際に見に行くか写真などで確認するのが一番良いと思われる。

※屋根を専用に取り付けてあるのがベランダで専用に屋根がついてなければバルコニーと分けることがある。

ベランダ
ベランダ

仲介手数料

仲介手数料とは?

不動産を仲介で売買した際に不動産業者へ支払う手数料のこと。

あくまでも成果報酬なので、取引が成立するまでは支払う必要がありません。

仲介手数料 は下記の表に当てはめた額の合算が 仲介手数料 になります。

取引額で200万円以下の部分×5.5
取引額で200万円を超え400万円以下の部分×4.4
取引額で400万円を超える部分×3.3

例)取引額3,000万円の物件の場合の限度報酬額

200万円×5.5=11万円

200万円×4.4=8.8万円

2600万円×3.3=85.8万円

11+8.8+85.8=105.6万円

なので3,000万円の物件の場合 仲介手数料 は105.6万円になります。

ただ、この計算だと簡単に手数料を算出するのが難しいので、

200万円以下の物件 (取引額×5%)×消費税
201万円~400万円未満 (取引額×4%+2万円)×消費税
400万円以上 (取引額×3%+6万円)×消費税

売買金額さえわかれば計算式に当てはめて簡単に算出できます。

例)3,000万円の物件の場合

(3,000万円×3%+6万円)×消費税=105.6万円

賃貸の場合

賃料の1か月分×消費税まで

仲介手数料は必要?

 取引後に様々な問題が起こらないように、不動産取引のプロが物件調査及び書類作成・説明を不動産業者の責任で行うのが仲介業者の役割です。

 売主と買主のみで不動産売買した場合 仲介手数料 はかかりませんが、何か問題が起こった場合に当事者間で解決しないといけません。

 不動産仲介業者は下記のような事柄について仲介業者の責任において確認・調査を行います。

 費用はあくまでも契約が成立した場合のみの成果報酬である 仲介手数料 から補填されますので、下記費用について仲介手数料以外の費用が請求されることはありません。

※あくまでも通常の仲介業務で発生する費用まで。

※広告宣伝など通常以上のものを希望する場合は別途費用が請求される可能性があります。

・書類作成費

・広告宣伝料(ポータルサイト掲載料・新聞広告掲載料等)

・水道引込状況調査

・都市計画・建築基準法の調査

・道路接道調査

・境界立ち合い調整(市や近隣住民へ協力依頼)

・固定資産税・都市計画税の額の調査

・抵当権他物件の権利関係の調査

・所有権移転登記などに関する司法書士の手配

高い買い物だからこそ、不動産のプロに仲介に入ってもらい取引を安全・安心なものにすることが大事なのではないでしょうか。